Aprender como fazer um financiamento imobiliário é o primeiro passo para transformar o sonho da casa própria em realidade. Muitos brasileiros sentem-se perdidos diante das opções disponíveis no mercado, das taxas de juros e dos requisitos exigidos pelas instituições financeiras, mas o processo é mais acessível do que parece quando você compreende cada etapa envolvida. Com mais de 30 anos atuando no mercado imobiliário, a Intacta Engenharia acompanha diariamente clientes que buscam financiar seus empreendimentos e pode orientá-lo nessa jornada.
O financiamento imobiliário envolve decisões importantes sobre qual banco escolher, qual modalidade de crédito se adequa melhor ao seu perfil financeiro e como organizar a documentação necessária. Desde a aprovação do crédito até a assinatura do contrato, existem pontos cruciais que determinam se você conseguirá as melhores condições de pagamento. Neste guia, você vai entender os principais passos, os documentos obrigatórios e as dicas práticas para facilitar sua aprovação, seja para adquirir um imóvel pronto ou em construção.
O que é um financiamento imobiliário e como ele funciona
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito de longo prazo em que uma instituição financeira — banco público ou privado — adianta ao comprador o valor necessário para adquirir um imóvel, e esse valor é devolvido em parcelas mensais acrescidas de juros, seguros e encargos administrativos. Em termos práticos, o banco paga ao vendedor e o comprador passa a ser devedor do banco, usando o próprio imóvel como garantia da operação — mecanismo chamado de alienação fiduciária.
O prazo de pagamento pode chegar a 35 anos, e os juros variam conforme a modalidade escolhida, o perfil de crédito do tomador e a instituição financeira. Durante todo o período de quitação, o imóvel fica registrado em nome do comprador, mas com ônus real a favor do credor. Somente após a quitação total da dívida o banco emite o termo de quitação e o comprador pode retirar o ônus no cartório de registro de imóveis.
Entender esse funcionamento é o primeiro passo para tomar uma decisão consciente e evitar surpresas ao longo de décadas de compromisso financeiro.
Passo a passo completo: como fazer um financiamento imobiliário
1. Verifique sua situação financeira e score de crédito
Antes de qualquer simulação, consulte seu CPF nos birôs de crédito (Serasa, SPC e Boa Vista) e verifique se há restrições ou dívidas em aberto. O score de crédito influencia diretamente a taxa de juros oferecida pelo banco: quanto maior a pontuação, menor o risco percebido e melhores as condições. Quite pendências, mantenha contas em dia e evite solicitar vários créditos simultaneamente nos meses anteriores à proposta.
2. Defina o valor do imóvel e calcule a entrada mínima necessária
A maioria dos bancos financia entre 70% e 90% do valor do imóvel, dependendo da modalidade e do perfil do cliente. Isso significa que você precisará ter entre 10% e 30% do valor disponível para dar de entrada — sem contar os custos cartoriais e tributários, que giram em torno de 3% a 5% adicionais. Defina um teto de preço compatível com sua reserva e com a parcela que cabe no seu orçamento mensal.
3. Escolha a modalidade de financiamento: SFH, SFI ou Minha Casa Minha Vida
Cada modalidade tem regras, limites de valor e taxas distintas. A escolha errada pode significar juros mais altos ou a impossibilidade de usar o FGTS. Mais adiante neste artigo detalhamos cada opção para facilitar sua decisão.
4. Compare bancos e simule o financiamento online
Todos os grandes bancos disponibilizam simuladores em seus sites. Insira o valor do imóvel, o valor de entrada, o prazo desejado e sua renda para obter uma estimativa de parcela e CET (Custo Efetivo Total). Não se atenha ao primeiro resultado: pequenas diferenças na taxa de juros representam dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
5. Reúna a documentação exigida pelo banco
Com o banco escolhido e a simulação aprovada informalmente, é hora de organizar os documentos pessoais e do imóvel. A lista completa está na seção específica deste artigo. Ter tudo digitalizado e organizado agiliza o processo e evita retrabalho.
6. Envie a proposta e aguarde a análise de crédito
A análise de crédito avalia renda, histórico financeiro, capacidade de pagamento e comprometimento de renda. O prazo médio é de 5 a 15 dias úteis. Nessa fase, evite mudanças bruscas na renda declarada ou novas dívidas — o banco pode solicitar documentos complementares a qualquer momento.
7. Avaliação do imóvel pelo banco
Aprovado o crédito, o banco envia um engenheiro ou avaliador credenciado para vistoriar o imóvel e determinar seu valor de mercado. O banco financia com base nesse laudo, não necessariamente no preço pedido pelo vendedor. Se o laudo for inferior ao preço negociado, você precisará complementar a diferença com recursos próprios.
8. Assinatura do contrato e registro em cartório
Com o laudo aprovado, o banco emite o contrato de financiamento. Leia cada cláusula antes de assinar — especialmente as relativas a seguros, reajuste de parcelas e condições de quitação antecipada. Após a assinatura, o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Somente após o registro o banco libera o recurso ao vendedor e a operação está concluída juridicamente.
Requisitos e documentos necessários para financiar um imóvel
Documentos pessoais do comprador
- RG e CPF (ou CNH como documento único)
- Comprovante de estado civil (certidão de nascimento, casamento ou divórcio)
- Comprovante de residência atualizado (últimos 90 dias)
- Comprovante de renda: holerites dos últimos 3 meses (assalariados) ou declaração de IR e extratos bancários (autônomos e empresários)
- Declaração de Imposto de Renda com recibo de entrega
- Extrato do FGTS, se for utilizá-lo
- Carteira de trabalho, se aplicável
Documentos do imóvel a ser financiado
- Matrícula atualizada do imóvel (emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis)
- Certidão de ônus reais e ações reipersecutórias
- IPTU do exercício corrente
- Habite-se (auto de conclusão de obra), para imóveis novos
- Contrato de compra e venda ou compromisso de compra e venda assinado
- Documentos pessoais do vendedor (RG, CPF, certidões negativas)
Modalidades de financiamento imobiliário disponíveis no Brasil
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais utilizada no Brasil. Permite o uso do FGTS, tem taxa de juros limitada a 12% ao ano mais TR e financia imóveis de até R$ 1,5 milhão (valor vigente em 2024, sujeito a atualizações). É regulado pelo Banco Central e voltado principalmente à aquisição da casa própria por pessoas físicas.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
O SFI não tem limite de valor de imóvel nem teto de juros, sendo indicado para imóveis de alto padrão ou para quem já possui outro imóvel financiado pelo SFH. As taxas são livremente negociadas entre banco e tomador, e o uso do FGTS não é permitido nessa modalidade.
Programa Minha Casa Minha Vida
Voltado a famílias de baixa e média renda, o programa oferece subsídios do governo federal, taxas de juros reduzidas (a partir de 4% ao ano para as faixas de menor renda) e condições facilitadas de entrada. Os imóveis são enquadrados em faixas de renda familiar mensal, e o uso do FGTS é permitido e incentivado.
Novo modelo de crédito imobiliário do Governo Federal
Em 2024, o governo federal anunciou um novo marco para o crédito imobiliário com correção pelo IPCA (índice de inflação) em vez da TR, buscando previsibilidade maior para o tomador em cenários de inflação controlada. Esse modelo ainda está em fase de implementação e regulamentação, mas tende a ampliar o acesso ao crédito para a classe média.
Sistemas de amortização: Tabela SAC ou Tabela Price?
Como a Tabela SAC funciona e quando vale a pena
No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado do principal é igual em todas as parcelas, mas os juros diminuem ao longo do tempo — porque incidem sobre um saldo devedor cada vez menor. O resultado são parcelas mais altas no início e progressivamente menores. O SAC é vantajoso para quem tem renda suficiente para suportar as primeiras parcelas e quer pagar menos juros totais ao longo do contrato.
Como a Tabela Price funciona e quando vale a pena
Na Tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o prazo, o que facilita o planejamento financeiro. Porém, nas primeiras parcelas a maior parte do valor pago corresponde a juros, e a amortização do principal é lenta. O total de juros pagos ao final é maior do que no SAC. Essa modalidade é indicada para quem precisa de previsibilidade orçamentária e tem renda mais limitada no curto prazo.
Comparativo entre os principais bancos: Caixa, BB, Itaú, Bradesco, Santander, Inter e BRB
Taxas de juros, prazos e percentual máximo financiado por banco
As condições mudam frequentemente conforme a Selic e as políticas internas de cada instituição. Como referência geral para 2024:
- Caixa Econômica Federal: taxas a partir de 8,99% a.a. + TR; financia até 80% pelo SFH; prazo de até 35 anos. Principal agente do Minha Casa Minha Vida.
- Banco do Brasil: taxas a partir de 9,49% a.a. + TR; financia até 80%; prazo de até 35 anos.
- Itaú Unibanco: taxas a partir de 10,49% a.a. + TR; financia até 82%; prazo de até 35 anos.
- Bradesco: taxas a partir de 10,50% a.a. + TR; financia até 80%; prazo de até 30 anos.
- Santander: taxas a partir de 10,49% a.a. + TR; financia até 80%; prazo de até 35 anos.
- Banco Inter: taxas a partir de 10,90% a.a. + TR; processo 100% digital; financia até 80%.
- BRB (Banco de Brasília): taxas competitivas regionalmente; atende clientes em expansão nacional; financia até 80%.
Como simular o financiamento online em cada instituição
Todos os bancos listados possuem simuladores em seus sites e aplicativos. Acesse o portal de cada instituição, localize a área de “Crédito Imobiliário” ou “Financiamento de Imóvel” e insira: valor do imóvel, valor de entrada, prazo desejado e sua renda bruta mensal. O sistema retornará a estimativa de parcela, taxa efetiva e CET. Recomenda-se simular com pelo menos três bancos diferentes antes de tomar a decisão final.
Quanto você pode financiar? Entenda o limite de comprometimento de renda
Os bancos brasileiros adotam como regra geral que a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da renda bruta mensal do comprador (ou da família, em caso de composição de renda). Isso significa que, para uma parcela de R$ 2.000, a renda mínima exigida será de aproximadamente R$ 6.700 mensais.
É possível compor renda com cônjuge, companheiro ou até parentes de primeiro grau em alguns bancos, o que aumenta o poder de compra. Contudo, todos os compostos de renda passam pela análise de crédito e assumem responsabilidade solidária pelo contrato. Ao planejar o valor do imóvel, leve em conta também outros compromissos financeiros fixos que já consomem parte da sua renda.
Como usar o FGTS no financiamento imobiliário
Regras e condições para utilizar o FGTS
O uso do FGTS no financiamento imobiliário é regulado pela Lei nº 8.036/1990 e pelas normas do Conselho Curador do FGTS. Para utilizá-lo, é necessário:
- Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob regime do FGTS (contínuos ou não, somando todos os empregadores)
- Não ser proprietário de imóvel residencial no município onde mora ou trabalha
- Não ter financiamento ativo no SFH em qualquer parte do Brasil
- O imóvel deve ser destinado à moradia própria e estar localizado na cidade onde o trabalhador reside ou exerce sua atividade principal
- O valor do imóvel deve estar dentro do limite do SFH
Como abater o saldo do FGTS nas parcelas ou na entrada
O FGTS pode ser usado de três formas: como complemento da entrada (reduzindo o valor financiado), para amortização extraordinária do saldo devedor (reduzindo o prazo ou o valor das parcelas) ou para pagamento de até 80% de cada parcela mensal por um período de até 12 meses consecutivos. A opção mais vantajosa financeiramente costuma ser a amortização do saldo devedor, pois reduz os juros incidentes sobre o principal. Consulte o banco para verificar qual modalidade está disponível no seu contrato.
Custos extras que você precisa considerar antes de financiar
ITBI, escritura, registro em cartório e seguros obrigatórios
Além da entrada e das parcelas, existem custos que muitos compradores ignoram no planejamento inicial:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pelo município, varia de 2% a 4% do valor do imóvel. Em Belo Horizonte, a alíquota é de 3%.
- Escritura pública: obrigatória para imóveis quitados à vista; nos financiamentos, o contrato bancário substitui a escritura, mas há taxa de lavratura em alguns casos.
- Registro em cartório: o custo varia conforme o valor do imóvel e o estado, podendo representar entre 1% e 2% do valor da transação.
- Seguros obrigatórios do SFH: o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) são incluídos na parcela e obrigatórios por lei. Seus valores dependem da idade do comprador e do valor do imóvel.
- Taxa de avaliação do imóvel: cobrada pelo banco para custear o laudo de engenharia, geralmente entre R$ 800 e R$ 3.000.
Somando todos esses itens, é prudente reservar entre 4% e 6% do valor do imóvel exclusivamente para cobrir os custos de transação, além da entrada propriamente dita. Quem está planejando a aquisição de um imóvel novo também deve considerar os custos de acabamento — desde a escolha de revestimentos até a qualidade da construção entregue pela construtora.
Dicas para aumentar as chances de aprovação do financiamento
Como melhorar seu perfil de crédito e acelerar a aprovação
A aprovação do financiamento depende de variáveis que você pode controlar com antecedência. Adote as seguintes práticas nos 6 a 12 meses antes de solicitar o crédito:
- Quite todas as dívidas em aberto e negocie a retirada do seu nome dos cadastros de inadimplentes. Dívidas pequenas esquecidas podem reprovar uma proposta de alto valor.
- Mantenha movimentação bancária consistente com sua renda declarada. Bancos analisam extratos e inconsistências geram desconfiança.
- Evite solicitar crédito desnecessário (cartões, empréstimos pessoais) nos meses anteriores à proposta, pois cada consulta ao CPF reduz temporariamente o score.
- Declare o Imposto de Renda corretamente e mantenha a declaração em dia. Autônomos e empresários devem ter pelo menos dois anos de IR entregues para comprovar renda de forma sólida.
- Considere compor renda com cônjuge ou familiar se sua renda individual não for suficiente para o valor de parcela desejado.
- Escolha um imóvel com documentação regularizada. Problemas na matrícula, pendências de IPTU ou irregularidades na construção podem inviabilizar o financiamento independentemente do seu perfil de crédito.
- Tenha a entrada em conta corrente ou poupança, não apenas em investimentos de difícil resgate. O banco pode solicitar extrato comprovando a disponibilidade dos recursos.
Adquirir um imóvel de uma construtora com histórico sólido — como projetos que seguem boas práticas de construção sustentável e alto padrão construtivo — também facilita a aprovação, pois a avaliação técnica do banco tende a ser mais favorável a empreendimentos com documentação completa, habite-se regular e qualidade estrutural comprovada. Um planejamento de obra bem executado reflete diretamente na regularidade documental do imóvel, o que agiliza todo o processo de financiamento.
Por fim, lembre-se de que o financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo. Prepare-se financeiramente com antecedência, compare todas as opções disponíveis e, sempre que possível, conte com o suporte de profissionais especializados — seja um correspondente bancário, um advogado imobiliário ou a própria equipe da construtora — para garantir que cada etapa do processo seja concluída com segurança e transparência.
