Quando você decide investir em um apartamento, é comum focar apenas no valor da unidade. Porém, os custos além do preço do apartamento representam uma parcela significativa do investimento total e precisam ser considerados desde o planejamento inicial. Taxas de cartório, impostos municipais, contribuições condominiais, seguros, financiamento e outras despesas podem somar uma quantia expressiva que muitos compradores descobrem apenas durante o processo de compra.
A Intacta Engenharia, com mais de 30 anos atuando no mercado imobiliário de Belo Horizonte, reconhece que a transparência financeira é essencial para uma decisão de compra bem-fundamentada. Ao desenvolver empreendimentos residenciais de alto padrão, a empresa não apenas garante qualidade construtiva e inovação tecnológica, mas também oferece suporte completo sobre financiamento e aquisição de imóveis, ajudando você a compreender todos os custos envolvidos.
Neste artigo, você vai conhecer quais são os principais custos além do preço do apartamento, como calculá-los e como se preparar financeiramente para essa realidade, garantindo que seu investimento imobiliário seja realmente vantajoso.
Quais custos existem além do preço do apartamento na compra?
Muitos compradores se surpreendem ao descobrir que o valor anunciado do imóvel é apenas o ponto de partida. Na prática, os custos além do preço do apartamento podem representar entre 8% e 15% do valor do bem — uma cifra que, dependendo do imóvel, chega facilmente a dezenas de milhares de reais. Planejar a compra sem considerar essas despesas extras é um dos erros mais comuns entre quem adquire o primeiro imóvel, e pode comprometer o orçamento familiar por meses. A seguir, cada custo adicional é detalhado para que você chegue à negociação com pleno domínio dos números.
ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é um tributo municipal cobrado no momento da transferência de propriedade do imóvel. Sua alíquota varia conforme o município: em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação, prevalecendo o maior. Para um apartamento de R$ 800 mil, isso representa R$ 24 mil pagos diretamente à prefeitura antes mesmo de receber as chaves. O pagamento é obrigatório para lavrar a escritura e registrar o imóvel, portanto não há como contorná-lo. Alguns financiamentos bancários permitem incluir o ITBI no crédito, mas isso aumenta o saldo devedor e o custo total do empréstimo — vale fazer a conta antes de optar por essa alternativa.
Escritura pública e registro em cartório
Quando o imóvel é adquirido à vista ou com financiamento fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é necessário lavrar a escritura pública em cartório de notas. O custo é tabelado pelo Tribunal de Justiça de cada estado e calculado sobre o valor do imóvel — em Minas Gerais, as tabelas são atualizadas anualmente e costumam girar entre 0,5% e 1% do valor do bem. Já o registro da escritura (ou do contrato de financiamento) no Cartório de Registro de Imóveis é outra despesa, também tabelada, que fica em torno de 0,5% do valor. Juntos, escritura e registro podem somar facilmente entre 1% e 2% do preço do apartamento. Vale lembrar: sem o registro, o comprador não é juridicamente reconhecido como proprietário, mesmo tendo pago integralmente pelo imóvel.
Custos do financiamento imobiliário
Quem opta pelo crédito bancário precisa considerar uma camada adicional de despesas. A principal delas é a avaliação do imóvel, cobrada pelo banco para atestar o valor de mercado da propriedade que servirá como garantia — o custo varia entre R$ 800 e R$ 3.000, dependendo da instituição e do porte do imóvel. Além disso, os contratos de financiamento imobiliário incluem o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras), seguros obrigatórios de MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), que são embutidos nas parcelas mensais e elevam o custo efetivo total do crédito.
Antes de assinar qualquer contrato, é fundamental fazer uma simulação de financiamento imobiliário detalhada, comparando o Custo Efetivo Total (CET) entre diferentes bancos — e não apenas a taxa nominal de juros. Também é recomendável acompanhar qual a taxa de juros hoje para financiamento imobiliário, pois pequenas variações percentuais têm impacto expressivo ao longo de um contrato de 20 ou 30 anos.
Entrada e recursos próprios necessários
Os bancos financiam, em geral, até 80% do valor do imóvel pelo sistema de amortização convencional, e até 90% em algumas modalidades do FGTS. Isso significa que o comprador precisa ter em mãos ao menos 20% do valor como entrada — e esse montante precisa estar disponível antes dos outros custos listados aqui. Quem planeja usar o FGTS deve verificar antecipadamente as regras de elegibilidade, pois o saldo pode ser usado tanto para a entrada quanto para amortizar parcelas. Entender como amortizar o financiamento imobiliário na Caixa pode gerar economias significativas ao longo do contrato.
Comissão de corretagem
Em transações intermediadas por imobiliárias, a comissão de corretagem é paga pelo vendedor por convenção, mas em muitos contratos de lançamento imobiliário o comprador assume esse custo — ou ele já está embutido no preço anunciado. A alíquota padrão definida pelo CRECI varia entre 5% e 8% do valor do imóvel. Ao comprar direto com a construtora, é possível eliminar ou reduzir esse custo, já que não há intermediário na negociação. Vale comparar as condições antes de assinar a proposta, verificando se a corretagem está ou não incluída no preço apresentado.
Reformas e adequações no imóvel novo
Mesmo em apartamentos novos, é comum que o comprador precise realizar adaptações antes de se mudar. Isso inclui instalação de armários planejados, pintura, revestimentos personalizados, pontos elétricos adicionais e eventuais modificações no projeto original. Em empreendimentos de alto padrão, as opções de personalização são mais amplas — e os custos, proporcionalmente maiores. Antes de fechar negócio, pesquise o que o acabamento padrão do empreendimento inclui e estime o investimento necessário para deixar o apartamento do jeito que você deseja. Esse valor raramente aparece nas planilhas iniciais dos compradores, mas pode representar entre 3% e 10% do preço do imóvel dependendo do escopo da reforma.
Despesas de mudança e instalação
O custo da mudança em si — contratação de empresa especializada, transporte de móveis, desmontagem e montagem — varia conforme a distância e o volume de bens, mas em capitais como Belo Horizonte pode facilmente ultrapassar R$ 3.000 a R$ 8.000 para uma mudança residencial de médio porte. Além disso, há despesas de instalação de internet, TV a cabo, gás (quando não é encanado), além de possíveis taxas de ligação de serviços junto às concessionárias. Pequenas, individualmente, mas somadas representam um desembolso que precisa estar no planejamento.
Condomínio e IPTU desde o primeiro mês
A partir do momento em que as chaves são entregues, o proprietário passa a responder pelo pagamento do condomínio e do IPTU, mesmo que ainda não tenha se mudado. Em empreendimentos de alto padrão, a taxa condominial pode ser expressiva — especialmente nos primeiros meses, quando o condomínio ainda está em fase de implantação e pode cobrar taxas extras para formação do fundo de reserva. O IPTU, por sua vez, é calculado com base no valor venal do imóvel e varia conforme o bairro. Antes de comprar, pesquise o valor médio do metro quadrado no Buritis ou no bairro de interesse para ter uma referência do impacto tributário esperado.
Também é importante considerar que, durante a vistoria de entrega do apartamento novo, podem ser identificados itens a serem corrigidos pela construtora — o que pode atrasar a mudança e gerar custos adicionais com hospedagem ou aluguel temporário.
Imposto de Renda sobre a transação
Quem vende um imóvel para comprar outro precisa estar atento ao ganho de capital — a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição declarado. Esse ganho é tributado pelo IR com alíquotas entre 15% e 22,5%, dependendo do valor. Há isenção para quem usa o produto da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, mas as regras têm condicionantes específicos. Além disso, saber como declarar o crédito imobiliário no Imposto de Renda corretamente evita inconsistências na malha fina e possíveis autuações da Receita Federal.
Como organizar o orçamento total da compra
A forma mais eficiente de evitar surpresas é montar uma planilha com todos os custos antes de fechar negócio. Considere a seguinte estrutura de estimativa sobre um imóvel de R$ 800 mil:
- ITBI: aproximadamente R$ 24.000 (3%)
- Escritura e registro: aproximadamente R$ 12.000 (1,5%)
- Avaliação bancária e IOF: entre R$ 1.500 e R$ 4.000
- Corretagem (se aplicável): entre R$ 40.000 e R$ 64.000 (5% a 8%)
- Reformas e personalização: variável, estimativa mínima de R$ 20.000
- Mudança e instalações: entre R$ 3.000 e R$ 8.000
- Reserva para condomínio e IPTU iniciais: mínimo de R$ 5.000
Somando apenas os itens mais previsíveis e excluindo a corretagem (que pode estar embutida no preço), o comprador deve reservar entre R$ 65.000 e R$ 100.000 em despesas adicionais para um imóvel nesse patamar. Ignorar esse cálculo é o caminho mais curto para comprometer a reserva de emergência ou entrar em um financiamento mal dimensionado.
Por isso, antes de assinar qualquer proposta, vale entender também as condições de crédito disponíveis — inclusive as diferenças entre comprar com construtora ou imobiliária, já que cada modalidade tem impacto direto nos custos totais da transação. Quanto mais informado o comprador estiver sobre cada componente do custo real da aquisição, maior a chance de fazer uma compra segura, dentro do orçamento e sem arrependimentos.
